Home>Reportage>Goede straatinrichting is goud waard

Goede straatinrichting is goud waard

Veel onderzoek naar de financiële meerwaarde van degelijke openbare ruimte bestaat er niet. Een noemenswaardige uitzondering is het in 2007 verschenen onderzoeksrapport ‘Paved with gold: the real value of good street design’. Uit dat Britse rapport blijkt onweerlegbaar dat investeren in een kwaliteitsvolle straatinrichting zowel economische als maatschappelijke voordelen oplevert.

Met sprekende onderzoeksresultaten stelt ‘Paved with gold’ de waarde van openbare belangen tegenover die van private belangen, opdat beleidsmakers ze tegen elkaar kunnen afwegen. Het rapport is dan ook bedoeld als houvast voor lokale en bovenlokale overheden, ontwikkelaars en investeerders. Dat kadert in een langlopend researchprogramma naar de waarde van goed ontwerp en vormgeving van de Britse Commission for Architecture and the Built Environment (kortweg CABE, ondertussen opgegaan in de Britse Design Council).

Goed ontworpen gebouwen en ruimten hebben toegevoegde waarde op veel gebieden. Die meerwaarde kan direct, tastbaar en financieel zijn, maar nog vaker zijn de voordelen onrechtstreeks en abstract en blijken ze pas op langere termijn. Hoe meet je immers ‘een betere volksgezondheid’ of ‘dalende criminaliteit’? Het maatschappelijke belang is groot, maar het is niet eenvoudig om een waarde of bedrag te plakken op zulke complexe gegevens. Hoe kunnen we dus verzekeren dat nieuwe ontwikkelingen ontworpen zijn met het oog op zulk maatschappelijk rendement?

Sprekende conclusies

De studie geeft een aanzet door straatinrichting te linken aan vastgoedprijzen, zowel van handelspanden als woningen. Als casestudy licht het rapport tien Londense hoofdstraten uit, met de bedoeling om te komen tot resultaten die breed toepasbaar zijn.

De conclusie is duidelijk: betere straten resulteren in hogere marktprijzen. Het CABE-onderzoek geeft aan dat, met een haalbare kwaliteitsverbetering van de straatinrichting, de residentiële vastgoedprijzen stijgen met gemiddeld 5,2% en de prijzen van handelspanden met gemiddeld 4,9%. Deze bevindingen zijn een belangrijk argument om investeringen in de openbare ruimte te rechtvaardigen. Het terugverdieneffect is onmiskenbaar.

Hoge vastgoedprijzen hebben ook een keerzijde: wanneer ze onbetaalbaar worden, dringen ze lokale bewoners en handelaars weg. Dat is een belangrijke kanttekening, maar doet geen afbreuk aan de bevindingen van dit onderzoek. Gebruikers geven een hoge waardering aan goede straatinrichting; ook dat is een belangrijke meerwaarde die uit het onderzoek blijkt. De bevindingen van ‘Paved with gold’ belichten maar één aspect van de meerwaarden van goed ingerichte openbare ruimten.

Nu de voordelen van kwaliteitsvolle publieke ruimten almaar duidelijker worden, zetten lokale besturen in op de herwaardering van straten. Londense herinrichtingsprogramma’s zoals het Boulevard Project in Camden leggen de lat hoog. De gemeente Southwark ging over tot een grondige vernieuwing van Walworth Road, het laagst scorende project uit de casestudy. De gemeente Lambeth voegt dan weer minimale kwaliteitseisen toe aan haar ontwerprichtlijnen. Bemoedigende signalen dat de boodschap bij de lokale overheden is doorgedrongen.

Toch is er nog werk aan de winkel. Een aantal invloedrijke spelers is nog niet overtuigd van het belang van kwaliteitsvolle openbare ruimten. CABE dringt er bij de Engelse ontwikkelingsmaatschappijen en regionale overheden op aan om design hoog op de agenda te zetten. Een globale visie op het potentieel van straten en publieke ruimten is van groot belang.

Ontwikkelaars kunnen de latente waarde van hun bouwprojecten verhogen – en dus ook hun winstmarges vergroten – door te investeren in hoogkwalitatieve straatinrichting. Lokale besturen hebben er alle baat bij om vooraf te investeren in een goed straatontwerp. Het onderzoek is een leidraad voor de ‘return on investment’ die ze daaruit kunnen verwachten. Bedrijven kunnen dan weer rechtstreeks financieel voordeel oogsten door meer oog te hebben voor de straat waar ze gevestigd zijn. ‘Paved with gold’ bewijst dat het rendement niet uitblijft.

Verder onderzoek wenselijk

Na deze inspirerende voorzet is bijkomend werk nodig. De CABE-studie had als doel om de waarde van een degelijk ontwerp concreet te maken. Daarbij hoort de kanttekening dat maar een beperkt aantal straten is onderzocht en dat de resultaten statistisch gezien dus niet significant zijn. Toch zijn de onderzoekers er gerust in dat verder onderzoek vergelijkbare trends zou aantonen.

De volgende stap is dus een grootschaliger en geografisch meer gespreid vervolgonderzoek. Dat zal aantonen of de resultaten breed toepasbaar zijn. Het kan ook interessant zijn om de waarde te bepalen van individuele inrichtingselementen op straatniveau, hun invloed op de marktprijzen en de waardering ervan door de gebruiker. Ook een studie van het verband tussen kantoorprijzen en de straatkwaliteit kan nuttige resultaten opleveren.